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土地变性成别墅 批复之下“闯红线”

                               ――绵阳市高新区美林半岛违建别墅调查

法制日报法制网四川频道讯(付大奎 刘和平 董秉玺)  2008年四川“5?12”特大地震之后,作为重灾区之一的绵阳市,3年来的灾后重建,取得了举世瞩目的发展和成就。然而,个别与国家大政方针背道而驰、顶风违规的做法,也发生在这个成就卓著的城市。

位于绵阳市高新区河边镇上游村银花湖畔,占地75亩的119美林半岛别墅群,随着灾后重建工作接近尾声,也赫然出现在该镇的水库旁,引来了灾区群众大惑不解的目光。

近年来,国家曾屡次重申和明令严格限制低密度、大套型住房的土地供应,坚决执行停止别墅类房地产开发项目的土地供应。然而,一些地方却置若罔闻,阳奉阴违,钻灾后重建,国家倾斜政策的空子,明目张胆地与民争利,与开发商联手,肆无忌惮地侵占群众利益,中饱私囊。在变更土地使用性质上,采取偷梁换柱的手法,将城镇单一住宅用地,变为大套型的别墅用地从而获取巨大的经济效益。如此做法,已引起了强烈反应和广泛关注,接到当地百姓就占地补偿和修建别墅问题投诉后,法制日报法制网四川频道庚即派出记者对这起公然违规用地建别墅的顶风违规事件进行了调查。

 

 

项目到手,偷梁换柱

据调查了解,上个世纪九十年代末,为了加快当地旅游开发的招商引资步伐,绵阳市高新区河边镇人民政府,根据绵高管项(199658号文件的规划的开发项目,经与高新区河边镇上游村五社协定,双方于199876日,以30万元的标价达成协议,征用了该社75亩位于河边至兴仁环库路以下的凹凸岛范围内的土地(其中:耕地46.58亩),经绵阳市国土、规划等部门审批,准予被征用的75亩土地,用于休闲旅游开发。而此之前,河边镇政府早在1998418日就与绵阳市一个名为福全租赁有限公司(简称:福全公司)签下了《土地转让协议》,面积是:74.9亩。而该公司全无土地开发经营的资质,故不敢轻举妄动。便找了家绵阳阳光房地产开发有限公司(简称:阳光公司)承建。原来土地使用性质定为休闲旅游,已远远不能满足开发商的要求了,于是他们便――――

 

明修栈道,暗渡陈仓

为了求得经济效益最大化,福全公司阳光公司利用10多年来,河边镇所处位置的行政区划,几经变更的机会,打通绵阳市政府及国土局、规划局等部门的关节,取得土地使用性质变更的合法手续。原来的休闲旅游如今变更为城镇单一住宅用地。这一变更让福全公司阳光公司如鱼得水,在2007年开建的5栋别墅的基础上,迅速的修建出119栋豪华别墅。

811日上午,记者试图通过宾馆的座机,采访绵阳市国土局杨局长,但在电话中遭到拒绝。为弄清事实,记者一行终于在绵阳市花园小区的碧云居”143号单元房内,找到福全公司本部及售房点。当我们敲开房门时,公司的一位女员工第一句话就问:谁介绍你们来的?”“你们怎么找到这里的?带着警觉的问话让人感到不舒服和蹊跷。一个正规的房地产公司,巴不得自己公司能门庭诺市,购销两旺。而这家福全公司却深藏闹市中,隐于高楼内,楼外既无广告标示也无售房的指示标志。想象不出,他们是如何销售自己的美林半岛别墅的?我们看到的销售方式,全然一副地下工作模式。当记者请他们出示建房、售房五证1、建设用地规划许可证;2、土地使用权许可证;3、建设工程规划许可证;4、建设工程施工许可证;5、商品房预售许可证)时,公司一位李先生出来解释说,美林半岛的房产开发交给了绵阳阳光房地产开发有限公司,所有手续齐全。过去搞的休闲旅游项目开发,因河边镇地段行政区划变了几次,土地使用性质也随之改变了。问他们:是不是国土部门和规划部门批准你们公司可以修建别墅?有没有更改土地使用性质的批件,福全公司的李先生答说有批准文件,因办公室的主任文丽不在,现在拿不出文件来,你们可以到大市国土局去查!口气十分坚定,不容置疑。问及销售情况,被告知卖的很好!只剩下2栋别墅了

                            

一般排屋?分明豪宅

为了进一步弄清美林别墅项目是如何在河边镇开发建设的,2011816日下午,记者登门造访了绵阳市委政法委副书记焦阳,并通报了有关美林半岛违建豪华别墅的问题。焦副书记称:高新区河边镇的美林别墅,自己曾骑车子去过,那里不是什么别墅,只是一般排屋。而且卖得不好,房产商亏得厉害,没赚什么钱!基础设施也不完善,道路不通,水电不畅,没有人买那里的房子。

不知这位政法委书记基于何种缘由,而出此言。分明是错落有至的豪华别墅,却说成是一般排屋。第二天即817日上午,记者一行又专程来到河边镇镇政府,对美林半岛违建豪华别墅问题,与镇党委书记杨晓云、镇人大主席雷烨、张副镇长、镇综治办主任黄真富等镇上领导,进行了面对面的对话、交流。从镇上介绍的情况看,与媒体掌握的情况大体吻合。他们告诉记者,早在1998年河边镇政府就通过招商引资的方式,将位于银花湖畔上游村五社的75亩地,征用转让给了绵阳市福全租赁有限公司作为休闲旅游开发。以后公司自主经营这块土地,镇政府除了前期协调企业完善占地补偿农民的工作外,再没插手他们的事儿。

在对话会上,记者还看到市里对变更土地使用性质的批复文件。这份绵府函土〔201037号文件中,绵阳市人民政府只是原则性的同意绵阳市国土局提交的《关于绵阳市福全租赁有限公司出让国有建设用地使用权改变用途的请示》及《国有土地使用权处置方案审批表》。但未见土地使用权改变为何种用途的文字。倒是在颁发给绵阳市福全租赁有限公司的土地使用权证即:绵城国用(2010)第06141号的地类(用途)一栏中,标明为城镇单一住宅用地。并没有允许建别墅的批准字样。显然,企业采取了挂羊头卖狗肉做法,公然违建大面积豪华别墅,以获取暴利。

 

                                   

相关链接:

一、关于当前进一步从严土地管理的紧急通知

颁布时间:2006-5-30发文单位:国土资源部

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局),计划单列市国土资源行政主管部门,解放军土地管理局,新疆生产建设兵团国土资源局,中国地质调查局及部其他直属单位,部机关各司局:

为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求,促进国民经济平稳运行,进一步落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号),遏制一些地方违法违规占用土地,充分发挥土地供应的调控作用,现就当前进一步从严土地管理有关事项通知如下:(摘要)

三、确保房地产调控的土地政策落到实处

严格执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号),进一步发挥土地供应的调控作用,保证调控措施的落实。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让,合理确定宗地面积。各地要编制年度土地供应计划,科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定,从即日起,一律停止其供地和办理相关用地手续。

四、严肃查处违法违规用地

加大查处土地违法违规案件的力度。重点查处违反规划、突破计划、违法批地用地的典型案件。国土资源部、监察部已经部署了公开查处一批重大典型案件工作,各地都要按照要求,严肃查处违法违规用地的案件。对重大违法违规案件,要公开调查、公开结果,并追究相关人员的责任。处理违法违规案件,要追究责任到位,处罚到位。各级国土资源管理部门要认真履行执法监察职责,对有案不查的,要依照规定追究有关人员的责任 .要严格落实土地执法动态巡查责任制 ,加强事前防范。

各省、自治区、直辖市要认真组织开展对以租代征违法用地、闲置土地和别墅用地的清理,重点是对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发以来发生的各类违法违规用地的清理。对清理出的问题,要严肃处理,认真整改,并于2006年 10月底前,将清理情况特别是查处结果向国土资源部作出报告。国土资源部将会同有关部门加强监督检查。

二○○六年五月三十日

二、国务院关于促进节约集约用地的通知 

国发〔2008〕3号(摘要) 

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构: 

我国人多地少,耕地资源稀缺,当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期,建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地,大力促进节约集约用地,走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子,是关系民族生存根基和国家长远利益的大计,是全面贯彻落实科学发展观的具体要求,是我国必须长期坚持的一条根本方针。现就有关问题通知如下: 

一、按照节约集约用地原则,审查调整各类相关规划和用地标准 

(一)强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接,所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排,年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的,必须及时调整和修改,核减用地规模。 

(二)切实加强重大基础设施和基础产业的科学规划。要按照合理布局、经济可行、控制时序的原则,统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划,避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。 

(三)从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则,科学确定城市定位、功能目标和发展规模,增强城市综合承载能力。要按照节约集约用地的要求,加快城市规划相关技术标准的制定和修订。尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准,合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率,严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。 

(十五)优化住宅用地结构。合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书,确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土地。 

                                                                                  中华人民共和国国务院 

                                                                                                                 二○○八年一月三日

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