房屋获补偿后被强拆 不是租赁合同免责事由

2010年7月13日，巧家县小河镇发生了泥石流自然灾害。受此次灾害的影响，为排除安全隐患，陈某一幢包括三间门面的平房由于临近河边被政府强制要求拆除，而该房又是陈某与杨某于2008年达成租房协议后由杨某预付门面租金三万八千余元帮补修建起来的。房屋建好后，杨某以每间每年2000元的房租共使用了陈某两间门面两年零四个月的时间。由此，房屋被拆后，杨某要求陈某返还剩余的预付门面租金，而陈某以不可抗力的因素影响为由不予退还。因此，杨某起诉到小河法庭，要求法院裁决。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。以及《中华人民共和国民法通则》

第一百一十六条：当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。本案中，陈某的房屋是由于政府为预防灾害再次发生而要求拆除的，并不是直接被泥石流冲毁，且陈某已得到了政府安置房的补偿，不能适用不可抗力的免责条款。因此，杨某要求陈某返还剩余预付房租的请求应该得到支持。最终，在法庭工作人员的耐心劝解下，杨某与陈某达成调解协议，由陈某退还两万元给杨某，一起因自然灾害引发的民事纠纷也得到了圆满的解决。

（作者：云南省巧家县人民法院  黄家玺）