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未经出租人同意的转租合同效力认定及其不能履行的损失承担

-----云南昭通中院判决周某诉邹某房屋租赁纠纷案

裁判要旨

合同法只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题,而未规定转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题。因此,只要转租人与次承租人签订的转租协议是双方的真实意思表示,依法不存在合同无效情形,即应认定该合同有效;导致合同不能履行造成的损失,按双方致合同不能履行的过错大小分担。

案情

被告邹某租用他人门面经营期限即将届满前,原告周某和被告邹某未经订立书面协议,口头约定由邹某将该门面续租,而后转租给周某经营。约定房租费900/月,转租期限为一年;周某向邹某支付转让费12800元后,邹某转交门面及餐桌、冰柜等门面内经营用具给周某经营;门面交接前,由邹某负责联系人对门面进行装修,邹某预支所需装修材料费后由周某承担,装修工人的工钱直接由周某支付。协议达成后,周某向邹某支付了租房定金1800元、转让费11090元,合计12890元。周某在按约定向邹某交了装修材料预支款后,即接管经营涉案门面。周接管经营的第三日,周某又向邹某支付了现金1000元、房租费10600元,同日,邹某与门面所有权人签订《门面租赁协议》,其中约定邹某不得中途转让(门面)。没过多久,门面所有权人知道其出租给邹某的门面被转租后,将本案争议门面封锁,并制作要求邹某向其交纳违约金的《通知》一份送达邹某。周某因无法经营该门面,遂诉至法院,请求判决其与邹某的租赁行为无效,由邹某返还其因此造成的各项损失合计25980元。

被告邹某辩称,双方达成的协议系双方的真实意思表示,且已实际履行了两个月,应当认定为有效;关于赔偿损失的请求不应予支持;请求驳回周某的诉讼请求。

裁判

巧家县法院经审理认为,依法成立的合同,受法律保护。被告邹某将其向门面所有权人承租经营的门面未经订立书面合同转租给原告周某,与周某形成了房屋(门面)转租合同民事法律关系,邹某为转租人,周某为次承租人。虽然邹某的转租行为未经出租人同意,但因其与周某达成的协议,是在其并不脱离与出租人关系的情况下订立的,是双方当事人的真实意思表示,因而邹某转租门面未经出租人同意的行为,并不影响其与次承租人订立的转租合同的效力。现行合同法只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题,而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定,故不能因此认定原、被告之间的房屋(门面)转租合同无效。由此,原告关于其与被告的门面租赁行为无效的主张于法无据,依法不予支持。

对于周某的赔偿请求。被告邹某将其承租的门面转租给原告周某,依法负有保证次承租人对门面享有占有、使用、收益的义务,因邹某明知自己对门面不享有转租权而转租门面给原告周某,致第三人将周某正用于经营中的门面封锁,凸显出邹某向次承租人周某提供的租赁物(门面)存在权利瑕疵,该权利瑕疵的存在,是直接影响到次承租人周某行使租赁权的根本原因,同时也是双方达成的协议不能得以履行的根本原因,因此,邹某应依法对次承租人周某承担瑕疵担保责任和主要过失责任,即依法应对周某为实现合同目的而造成的损失,扣除周某实际使用门面期间相应的租赁费后,承担主要民事责任;周某在明知邹某尚未实际取得门面转租权的情况下,即与邹某订立该口头门面转租协议,并积极付诸履行,也是促成其门面转租协议不能履行的另一原因,也具有过失,依法应对协议不能履行承担次要民事责任。综合原、被告双方致协议不能履行的过失大小,应由邹某对除去周某实际占有、使用门面期间相对应的费用后向周某承担70%的返还和赔偿责任,其余损失由原告周某自行承担。遂依照《合同法》相关规定,判决原告周某与被告邹某的房屋(门面)租赁行为有效;由被告邹某向原告周某返还和赔偿损失共计13248.55元,其余损失由原告周某自行承担。

宣判后,被告邹某依法提起上诉。昭通中院依法维持了一审判决。

评析

一、未经出租人同意,将租赁物转租给他人的转租合同的效力。

在房屋租赁合同中,很容易将承租人未经出租人同意即将租赁物转租给他人的转租合同认定为无效,这是误解《合同法》第二百二十四条的结果。该法条第一款规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。可见,该法条第一款明确的情形是,如承租人经出租人同意将租赁物转租,则承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,这就是说,承租人与出租人之间签订的合同和承租人与次承租人订立的合同各是一个独立的合同,就其效力而言,均不受另一个合同效力的影响,也互不为另一个合同的生效或否设置条件;第二款明确的也仅是为出租人设置合同解除权,并非是转租合同无效。因此,只要承租人与次承租人订立的转租合同不存在合同法规定的无效情形,即应依法认定是有效合同。

二、致转租合同不能履行的损失承担。

致转租合同不能履行的损失,应依法以致合同不能履行的过错大小分担。《合同法》第二百二十八条第一款规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中,致次承租人周某不能对租赁物行使租赁权的原因,是由承租人邹某向次承租人周某提供的租赁物(门面)存在权利瑕疵引起,故依法应由其对次承租人的损失承担主要过失责任;次承租人周某在明知邹某尚未实际取得门面转租权的情况下,即与邹某订立该口头门面转租协议,并积极付诸履行,也是促成其门面转租协议不能履行的另一原因,也具有过失,依法应对协议不能履行承担次要过失责任。

                                                                                                                                作者:云南省巧家县人民法院 周国祥

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